[부동산] 내 집 마련, 필요한 현금은 얼마일까

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필요현금

집을 알아보기 시작하면서
가장 먼저 막힌 게 이거였다.

매물은 7억인데,
그래서 내 통장에
얼마가 있어야 하는 건지.

은행 앱 계산기는
대출이 얼마 나오는지까지만 알려주고,

취득세와 복비는 따로 찾아야 했고,

디딤돌이 되는지는
주택도시기금에 들어가서
또 따로 봐야 했다.

(세 군데를 왔다 갔다 하다가
결국 엑셀을 켰다..)

그래서 한 화면에 모았다.

집값에서 대출을 빼고,
취득세·중개보수·법무비를 더한다.

그게 잔금 날
통장에 있어야 하는 돈이다.

대출은
1️⃣ 디딤돌(일반·생애최초·2자녀)
2️⃣ 신혼부부전용
3️⃣ 신생아 특례
4️⃣ 보금자리론
5️⃣ 은행 주담대
중에서 고르는데,

정부대출은 자격이 안 되면
왜 안 되는지를 같이 보여주고,
되는 것 중 가장 많이 나오는 걸
자동으로 잡아준다.

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마이너스통장, 방공제

은행에서 들은 숫자와
다르게 나온다면
보통 이 둘 중 하나다.

마통은 잔액이 0이어도
한도 전액이 신용대출로 잡힌다.

그것도 5년 안에 다 갚는 걸로 환산해서
DSR을 생각보다 많이 먹는다.

마통이 있으면
한도를 꼭 넣어봐야 한다.

방공제는
집에 세입자가 들어올 수 있다고 보고
소액임차보증금(서울 5,500만)을
담보가치에서 미리 빼는 것.

MCI·MCG 보증보험에 가입하면
이 금액만큼 대출이 다시 나온다.

보험료가 20~40만 원 선이라
웬만하면 가입하는 쪽이 이득이다.

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맞벌이 1인 소득 특례

합산소득이 8,500만을 넘어
디딤돌을 포기한 경우를 자주 봤다.

둘 중 한 사람 소득이 6,000만 이하면
그 사람 명의로
디딤돌·신혼전용 신청이 가능하다.

금리는 0.3%p 올라가지만
은행보다는 여전히 싸다.

계산기의 "대출신청인 1인 연소득"에
그 사람 소득을 넣으면
자동으로 이 경우로 계산된다.

(이걸 모르고 은행으로 간 사람이
생각보다 많다,,)

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서울 7억, 부부 합산 1억

전용 59㎡, 생애최초,
혼인 7년 이내, 맞벌이,
한 사람 소득 3,500만이라고 하자.

디딤돌은 6억 초과라 안 되고,
보금자리론도 6억이 상한이라 안 된다.

결국 은행.

서울은 규제지역이라
생애최초 LTV 70%에서
방공제 5,500만을 빼면 4억 3,500만.

취득세·복비 1,450만을 더하면
현금 2억 8천 정도가 있어야 한다.

금리 5%면 월 234만 원.

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같은 조건에서
집값만 6억으로 내리면
이야기가 달라진다.

디딤돌 생애최초가
1인소득 특례로 열려서
3.2억이 3.95%에 나온다.

필요현금은 2억 9천.
7억 때와 거의 같다.

그런데 월 상환은 152만 원.
80만 원 넘게 줄어든다.

집값 1억 차이가
들어가는 돈은 그대로 두고
매달 나가는 돈만 바꾸는 구간이다.

이 6억 선을 알고 매물을 보는 것과
모르고 보는 것은 다르다.

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계산에 쓴 기준 (2026.10.21. 확인)

▶ 디딤돌 — 주택도시기금

소득 일반 6천·생애최초 7천·2자녀 7천 이하,
순자산 5.11억 이하,
집 5억(신혼·2자녀 6억)·85㎡ 이하.

한도 2억(생애최초 2.4억, 신혼·2자녀 3.2억),
LTV 70%(생애최초 80%, 수도권·규제지역 70%),
DTI 60%.

금리 2.85~4.15%,
우대 최대 0.5%p(다자녀 0.7), 최저 1.5%.

한도식 = 평가액 × LTV − 선순위 − 소액임차보증금.

▶ 신혼부부전용

혼인 7년 이내 또는 3개월 내 결혼예정,
생애최초, 소득 8,500만 이하,
집 6억·85㎡ 이하.

한도 3.2억, 금리 2.55~3.85%, 최저 1.2%.

▶ 신생아 특례

접수일 기준 2년 내 출산,
소득 1.3억(맞벌이 2억, 각 1.3억 이하),
순자산 5.11억, 집 9억·85㎡ 이하.

한도 4억, 특례금리 1.8~4.5% 5년.
추가 출산 1명당 5년 연장.

▶ 보금자리론 — 주택금융공사

집 6억 이하,
소득 7천(신혼 8,500·1자녀 9천·다자녀 1억).

한도 3.6억(생애최초 4.2억·다자녀 4억),
LTV 70%·DTI 60%.
규제지역은 각 10%p 차감,
생애최초·실수요자는 제외.

아낌e 고정금리
10년 4.90% ~ 50년 5.20% (2026.10.1. 공시),
규제지역 +0.2%p, 우대 최대 1.0%p.

▶ 은행 주담대 — 금융위 10.15 대책

규제지역 LTV 40%
(생애최초 70%, 서민·실수요자 60%),
비규제 70%(생애최초 80%).

수도권·규제지역 한도
15억 이하 6억 / 25억 이하 4억 / 초과 2억.

DSR 40%,
스트레스 금리 수도권·규제지역 3.0%p, 그 외 1.5%p,
혼합형 80%·주기형 40% 반영.

수도권 만기 30년 상한.

▶ 방공제 — 주택임대차보호법 시행령 제10조(2026.7.1. 시행)

서울 5,500만 /
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만 /
광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2,800만 /
그 밖 2,500만.

▶ 취득세 — 지방세법 제11조

6억 이하 1%,
6~9억 (가액×2/3 − 3)%,
9억 초과 3%.

지방교육세 = 취득세율 절반 × 20%,
농특세 85㎡ 초과 0.2%.

생애최초 감면 200만
(12억 이하, 지방세특례제한법 제36조의3, 2028.12.31.까지).

중개보수 상한
2~9억 0.4% / 9~12억 0.5% / 12~15억 0.6% / 15억↑ 0.7%.

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규정을 그대로 식으로 옮긴 것이지
은행 승인 한도가 아니다.

신용점수, 재직 형태,
KB시세·감정가에 따라 달라지고,

정책대출의 집값 상한은
매매가가 아니라 평가액 기준이다.

이 부분은
정리해두지 않으면 매번 헷갈린다.