주택담보대출 한도 계산기: 내 소득과 현금으로 얼마짜리 집까지 살 수 있나

혼자 대출을 알아보다가 만든 계산기입니다. 은행 계산기는 대출이 얼마 나오는지까지만 알려주고 끝나는데, 정작 궁금한 건 "그래서 나는 얼마짜리 집을 볼 수 있는 건가"였습니다. 그 답을 내려면 정책대출 자격도 봐야 하고 취득세도 빼야 하는데, 그걸 한 화면에서 해주는 곳이 없어서 직접 만들었습니다.

그래서 이 계산기는 집값을 거꾸로 구합니다. 현금과 소득을 넣으면 살 수 있는 최대 집값이 나옵니다. 디딤돌, 보금자리론, 신생아 특례처럼 자격이 되는 정책대출이 있으면 알아서 찾아서 상품별로 따로 계산하고, 취득세·중개보수·법무비는 미리 뺍니다. 이 비용을 안 빼면 계산상으로는 되는데 잔금 날 돈이 모자라는 일이 생깁니다.

입력은 세 가지만 신경 쓰면 됩니다

나이, 부부합산 연소득, 보유 현금, 기존 대출의 1년 상환액을 만원 단위로 넣습니다. 그다음 사려는 지역을 고르는데, 서울과 경기 규제지역 12곳은 대출 규제가 달라서 이 선택이 결과를 크게 바꿉니다. 마지막으로 무주택, 생애최초, 기혼, 자녀 수, 2년 내 출산 여부를 체크합니다. 정책대출 자격이 여기서 갈립니다.

숫자를 바꾸면 결과가 바로 바뀝니다. 상품 비교표에서 상품 이름을 누르면 그 상품으로 다시 계산합니다.

33살, 연봉 6천, 현금 2억이면 서울에서 얼마짜리까지?

무주택 생애최초로 전용 85㎡ 이하 집을 고른다고 하면 이렇게 나옵니다.

같은 사람인데 어떤 대출을 쓰느냐에 따라 살 수 있는 집값이 1억 넘게 벌어집니다. 은행 창구에서 일반 주담대 한도만 듣고 왔다면 이 표부터 보시길 권합니다.

계산에 쓴 기준 (2026년 9월)

LTV는 집값의 몇 %까지 빌려주느냐입니다. 규제지역은 일반 40%, 서민·실수요자(부부합산 9천만원 이하, 집값 8억 이하, 무주택 세대주)는 60%, 생애최초는 70%까지입니다. 수도권 비규제지역은 70%이고, 생애최초 80%는 비수도권에서만 됩니다.

DSR은 모든 대출의 1년 원리금이 연소득의 40%를 넘으면 안 된다는 규칙입니다. 은행 대출은 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 계산하는데, 수도권과 규제지역은 3.0%p, 비수도권은 0.75%p입니다(2026년 12월까지). 그래서 서울에서 금리 4.5%로 빌려도 한도 계산은 7.5%로 합니다.

수도권과 규제지역에는 여신 한도가 하나 더 있습니다. 집값 15억 이하면 6억, 15~25억이면 4억, 25억이 넘으면 2억까지만 빌릴 수 있습니다.

정책대출은 DSR 대신 DTI 60%를 보고, 상품마다 한도와 집값 상한이 따로 있습니다. 신생아 특례는 2년 내 출산·입양한 가구가 대상이고 부부합산 2억 이하, 집값 9억 이하, 한도 4억입니다. 디딤돌은 일반이 소득 6천·집값 5억·한도 2억, 생애최초가 소득 7천·집값 5억·한도 2.4억, 신혼(소득 8,500)과 2자녀 이상(소득 7천)은 집값 6억·한도 3.2억입니다. 보금자리론은 소득 7천만원 이하가 기본인데 신혼은 8,500, 자녀 1명은 9,000, 다자녀는 1억까지 풀어주고, 집값 6억 이하, 한도는 3.6억이며 생애최초 4.2억, 다자녀 4억입니다. 규제지역에서 보금자리론 LTV는 60%로 내려가지만 생애최초와 서민·실수요자는 70%가 유지됩니다.

부대비용은 이렇게 잡았습니다. 취득세는 6억 이하 1%, 69억은 13% 사이에서 집값에 비례해 올라가고, 9억 초과는 3%입니다. 여기에 지방교육세가 붙고, 생애최초는 200만원까지 감면됩니다. 중개보수는 법정 상한 요율로, 법무비는 60만원으로 계산했습니다.

많이 물어보시는 것

연소득은 세전입니다. 맞벌이면 둘을 합칩니다. 정책대출의 소득 요건도 부부합산 세전 기준입니다.

기존 대출 연 상환액에는 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 마이너스통장까지 다 넣어야 합니다. DSR은 주택담보대출만 보는 게 아니라 모든 대출의 원리금을 합쳐서 봅니다.

결과가 나왔다고 은행에서 그만큼 빌려주는 건 아닙니다. 이 계산기는 규정상 상한을 보여줄 뿐이고, 실제 한도는 은행이 신용점수와 재직 형태, 기존 대출을 보고 정합니다. 보통 계산기보다 적게 나옵니다. 계약 전에 은행 두 곳 이상에서 한도 조회를 받아 보세요.

디딤돌과 신생아 특례에는 부부합산 순자산 요건이 따로 있는데, 이 계산기에는 반영하지 않았습니다. 주택도시기금 안내에서 확인하셔야 합니다.

LTV, DSR, 정책대출 요건은 자주 바뀝니다. 계산에 쓴 규정의 기준일은 계산기 아래에 표시됩니다. 그 뒤에 나온 대책은 아직 반영되지 않았을 수 있습니다.