[부동산] #4. 재건축 아파트 고르는 법, 연식·복도식·세대구성

재건축 공부 4강

용적률과 대지지분이 비슷한 두 단지가
가격은 1억씩 차이 나는 경우가 있다.
숫자 말고 건물 생김새와 사는 사람 구성이 다르기 때문이다.

재미있는 건,
재건축에 유리한 조건과 살기 좋은 조건이 대체로 반대라는 점이다.

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연식 30년

재건축 연한은 법이 20년에서 30년 사이로 정해 두고
구체적인 숫자는 시·도 조례에 맡긴다.
(도시 및 주거환경정비법 시행령 §2 ③)
서울과 경기는 최대치인 30년을 쓴다.

1990년대 초반에 지은 1기 신도시가 지금 딱 여기에 걸린다.

다만 30년은 출발선이지 완주가 아니다.
1강에서 본 것처럼 30년이 된 날부터 입주까지 보통 10~15년이 더 걸린다.

살 사람 입장에서 30년은 다른 의미다.
배관, 외벽, 엘리베이터가 낡았다는 뜻이고,
관리비와 수선충당금이 많이 나온다.
매수 전에 관리사무소에서 장기수선계획과 충당금 잔액을 물어보는 게 좋다.

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복도식과 계단식

	재건축에	살기에
복도식	대체로 저밀이라 용적률 여유가 있다	복도 소음, 채광, 보안이 불리하고 전세가 잘 안 나간다
계단식	중립	조용하고 전세 수요가 많다

복도식 단지는 전세가율이 낮은 편이다.
살려는 사람보다 기다리는 사람이 많은 집이라는 뜻이다.

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소형 평형만 있는 대단지

40~50㎡대만 수천 세대 모여 있는 단지가 1기 신도시에 많다.

재건축에는 장점과 단점이 같이 있다.
조합원들 사정이 비슷해서 의견 모으기가 쉽다.
대신 작은 집을 가진 사람이 새 단지에서 큰 평형을 받으려면
분담금이 크게 나온다.

살 때도 양면이 있다.
같은 평형 매물이 늘 수십 개라 가격이 안정적이지만,
급하게 팔아야 할 때는 그만큼 경쟁자가 많다.

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영구임대가 섞인 단지

한 단지 안에 분양 세대와 LH 영구임대 세대가 같이 있는 경우가 있다.

재건축을 하려면 LH 소유분까지 같이 묶어야 해서
공공과 협의를 거쳐야 하고 시간이 오래 걸린다.
성공 사례가 아직 많지 않다.

숫자만 보면 용적률이 낮고 지분이 좋은데 가격이 싼 단지가 있다면
이 조건이 있는지부터 확인하는 게 좋다.

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상가와 저층

단지 안 상가 소유자들의 동의를 못 받아서 멈추는 재건축이 생각보다 많다.
상가 조합원은 아파트 조합원과 계산이 달라서다.

5층짜리 저층 단지는 용적률이 80~120%대라 재건축 사업성은 최고다.
대신 엘리베이터가 없고 주차가 거의 불가능하다.

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한 표로 보면

조건	재건축에	살기에
준공 30년 이상	유리	관리비·수리 부담
복도식	유리	불리
저층	매우 유리	불리
소형 단일평형	의사결정 빠름	매도 경쟁
영구임대 혼합	불리	선호도 낮음
계단식·방 3개·역세권	중립	유리

재건축 기대와 살기 좋은 조건을 둘 다 가진 단지는 그래서 비싸다.
몇 년 살 집을 찾는다면 살기 좋은 조건을 먼저 보고
재건축은 덤으로 보는 게 순서다.