[부동산] #6. 실거주자의 재건축 전략, 조합원 자격·토허제·재초환

재건축 공부 6강

1~5강을 다 보고 나면 결국 질문은 하나다.
언제 사서 언제 팔아야 하나.

그 전에 사면 안 되는 시점을 만드는 규제 세 개부터 짚었다.
(2026.11.9. 현행 기준)

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조합원 지위양도 제한

투기과열지구에서는
재건축은 조합설립인가 뒤에,
재개발은 관리처분인가 뒤에 집을 사면 조합원이 될 수 없다.
(도시 및 주거환경정비법 §39 ②)

조합원이 못 되면 새 아파트 대신 현금청산을 받는다.
오래 보유하고 거주한 1주택자가 파는 경우 같은 예외가 있지만
매수자가 확인하기 어렵다.

투기과열지구는 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 분당 등)이 지정돼 있다.
조합설립인가가 난 단지라면 일단 피한다고 생각하는 게 안전하다.

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토지거래허가와 2년 실거주

같은 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역이기도 하다.
이 안에서 아파트를 사려면 구청 허가를 받아야 하고,
허가를 받으면 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 한다.
(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §17, 시행령 §14 ②)

그동안 팔거나 전세를 줄 수 없다.
재건축 이주가 2년 안에 시작될 단지라면
실거주 의무와 정면으로 부딪힌다.

지정 기한은 2026년 12월 31일까지인데
연장 여부는 아직 발표되지 않았다.

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재건축초과이익환수

조합설립부터 준공까지 오른 집값 중 일부를 부담금으로 낸다.
조합원 1인당 평균 이익이 8천만 원 이하면 면제다.
(재건축초과이익 환수에 관한 법률 §12)

1인당 평균 이익	부과율
8천만 원 이하	면제
8천만~1억3천만	초과분의 10%
1억3천만~1억8천만	20% 구간
1억8천만~2억3천만	30% 구간
2억3천만~2억8천만	40% 구간
2억8천만 초과	50% 구간

폐지 논의가 계속 나오지만 아직 법은 그대로다.
10년 뒤 얘기 같아도
팔 때 사줄 사람은 이 부담금을 계산에 넣는다.

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언제 사나

매수 시점	좋은 점	나쁜 점	실거주 몇 년 후 갈아타기라면
재건축진단 전	기대가 덜 들어가 있다	안 될 수도 있고 10~15년 걸린다	가능. 재건축은 덤으로 보고 살기 좋은 집을 산다
구역지정~조합설립 직전	될 확률이 올라간다. 투기과열지구에선 조합원 자격 받을 마지막 기회	이미 비싸다	가능. 몇 년 뒤 팔 때 사업시행~관리처분 사이라 프리미엄 구간
관리처분 이후	확실하다	곧 이주. 입주권 가격. 대출이 어렵다	불가. 살 집이 없어진다

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결론

재건축진단 전에서 조합설립 전 사이의
계단식, 방 3개, 역세권 구축을 실거주 가치로 산다.
몇 년 뒤 팔 때 단계가 한 칸 올라가 있으면 그게 프리미엄이고,
안 올라가 있어도 살기 좋은 집이라 실수요자에게 팔 수 있다.

반대로 살기엔 불편한데 재건축 기대만으로 비싼 집은
단계가 멈추면 빠져나올 길이 좁다.

1강에서 정리한 말로 끝낸다.
재건축은 내가 들어갈 새 집이 아니라
팔 때 사줄 사람이 기대하는 재료다.