[세금] 1주택 양도세 비과세 조건, 2년과 12억만 기억하세요

집 팔 때 세금

집을 팔아서 돈이 남으면 양도세를 낸다.
산 가격과 판 가격의 차이에 붙는 세금이다.

그런데 집 한 채만 가진 사람은
조건만 맞추면 이 세금을 안 낸다.
1세대 1주택 비과세라고 부른다.
(소득세법 §89 ① 3호)

조건은 생각보다 단순한데
하나만 놓쳐도 세금이 수천만 원 단위로 나온다.

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조건 1. 1세대가 집 한 채

1세대는 나와 배우자, 그리고 같이 사는 가족까지 묶은 단위다.
(소득세법 §88 6호)

여기서 많이 놓치는 게 있다.
부모님과 같은 집에 살면 부모님 집까지 합쳐서 센다.
내 명의 집이 한 채여도
같이 사는 부모님이 집이 있으면 1세대 2주택이다.

30세 미만 미혼이면 혼자서는 1세대가 안 되는 게 원칙이다.
다만 일정 소득이 있으면 따로 1세대로 인정해준다.
(소득세법 시행령 §152의3)

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조건 2. 2년 보유

산 날부터 판 날까지 2년 이상이어야 한다.
(소득세법 시행령 §154 ①)

날짜는 잔금일 기준이다.
계약일이 아니다.

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조건 3. 규제지역에서 샀다면 2년 거주

살 때 그 집이 조정대상지역이었으면
보유 2년에 더해서 직접 2년을 살아야 한다.

기준은 살 때다.
지금 규제가 풀렸어도 살 당시 조정대상지역이었으면 거주 2년이 필요하다.
반대로 산 뒤에 규제지역이 됐으면 거주 요건이 없다.

지금은 2025년 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역이다.
이 지역에서 산 집이면 2년은 살아야 한다고 보면 된다.
(규제지역 얘기는 실거주자의 재건축 전략에도 정리했다)

거주 기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 센다.
(시행령 §154 ⑥)
전입신고를 안 하고 살았으면 산 걸로 안 쳐준다.

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조건 4. 12억까지만 전부 비과세

판 가격이 12억 이하면 세금이 0원이다.
12억을 넘으면 넘는 부분 비율만큼만 세금을 낸다.
(소득세법 §89 ① 3호, 시행령 §156)

계산은 이렇게 한다.

과세되는 차익 = 전체 차익 × (판 가격 − 12억) ÷ 판 가격

15억에 팔았으면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%.
차익의 20%에만 세금이 붙는다.
(시행령 §160 ①)

차익은 판 가격에서 산 가격만 빼는 게 아니다.
취득세, 복비, 확장·샷시 같은 공사비도 필요경비로 빼주니까 영수증은 버리지 말고 모아두자.
(소득세법 §97)

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12억 넘으면, 거주 2년이 세금을 바꾼다

12억 넘는 부분에는 장기보유특별공제가 적용된다.
오래 가지고 있었으면 차익 일부를 빼주는 제도다.

1세대 1주택이면서 2년 이상 살았으면
보유기간과 거주기간을 따로 쳐서 공제해준다.
(소득세법 §95 ② 표2, 시행령 §159의4)

기간	보유 공제	거주 공제
3년	12%	12%
5년	20%	20%
8년	32%	32%
10년 이상	40%	40%

보유 40%에 거주 40%를 더해서 최대 80%다.

2년을 안 살았으면 이 표를 못 쓰고
일반 표로 넘어가서 10년 보유해도 20%다.
(소득세법 §95 ② 표1)

예를 들어 보면 차이가 확 난다.
9억에 사서 10년 뒤 15억에 판 경우다.

	10년 거주	거주 안 함
전체 차익	6억	6억
과세 차익 (20%)	1억 2천	1억 2천
장기보유공제	80%	20%
세금 (지방세 포함)	약 216만 원	약 1,900만 원

같은 집, 같은 가격인데 거주 여부로 9배 가까이 차이 난다.
(기본공제 250만 원, 소득세법 §55 세율로 계산, 필요경비는 빼지 않음)

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앞으로 바뀔 수 있는 것

정부가 2026년 8월 세제개편안에서 이 공제를 거주 중심으로 바꾸겠다고 발표했다.
이름도 장기거주소득공제로 바뀐다.

시기	보유 공제	거주 공제	공제 한도
2027년	연 4%	연 4%	없음
2028년	연 2%	연 6%	20억
2029년부터	없음	연 8%	10억

10년 살았으면 2029년 이후에도 80%가 그대로다.
대신 안 살고 보유만 한 기간은 공제를 못 받는 쪽으로 간다.
위 예시로 치면 거주 안 한 쪽 세금이 지금보다 더 커진다.

아직 정부안이고 국회를 통과해야 확정된다.
확정되면 이 글 수치도 고쳐두겠다.

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이사하느라 잠깐 2채가 되면

새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 팔면 잠깐 2채가 된다.
이것도 비과세가 된다. 일시적 2주택이라고 부른다.
(소득세법 시행령 §155 ①)

조건은 셋이다.

1️⃣ 기존 집을 산 지 1년이 지나고 새 집을 살 것
2️⃣ 기존 집이 1주택 비과세 조건(2년 보유 등)을 갖출 것
3️⃣ 새 집 산 날부터 정해진 기간 안에 기존 집을 팔 것

기간은 지역에 따라 다르다.

경우	기존 집 파는 기한
기존 집, 새 집 둘 다 조정대상지역	2년
그 외	3년

한동안 3년으로 통일돼 있었는데
2026년 10월 1일부터 둘 다 조정대상지역이면 2년으로 줄었다.
서울에서 서울로 갈아타면 2년 안에 팔아야 한다.

2026년 8월 4일 이후에 새 집을 산 경우부터 적용된다.
8월 3일까지 새 집을 샀거나 계약금을 냈으면 예전처럼 3년이다.
(소득세법 시행령 부칙 2026. 9. 30. §2)

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결혼해서 2채가 되면

각자 집이 한 채씩 있는 사람끼리 결혼하면 1세대 2주택이 된다.
이때는 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 비과세를 받을 수 있다.
(시행령 §155 ⑤)

60세 이상 부모님을 모시려고 합가한 경우도 똑같이 10년이다.
(시행령 §155 ④)

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신고는 해야 하나

12억 이하로 팔아서 전부 비과세면 따로 낼 세금이 없다.
12억을 넘어서 일부라도 세금이 생기면
판 달의 말일부터 2개월 안에 신고해야 한다.
(소득세법 §105 ①)

살 때 내는 세금은 생애최초 취득세 감면에 정리했다.

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정리

집 한 채, 2년 보유, 규제지역에서 샀으면 2년 거주
12억 넘으면 2년 거주 여부로 세금이 크게 달라진다