[부동산] #3. 1기 신도시 재건축 특별법, 분당·일산·평촌·산본·중동 선도지구

재건축 공부 3강

2강에서 용적률 상한이 300%라고 했는데
1기 신도시 얘기만 나오면 450%라는 숫자가 나온다.
산본이나 중동처럼 지금도 200%가 넘는 동네가
재건축 얘기를 하는 근거가 이 법이다.

정식 이름은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법.
2024년 4월에 시행됐고, 다들 1기 신도시 특별법이라고 부른다.
(2026.11.2. 현행 조문 기준)

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어디에 적용되나

택지개발사업 같은 방식으로 만든 계획도시 중에
조성한 지 20년이 넘고 면적이 100만㎡ 이상인 곳이다.
(§2 1호, 시행령 §2)

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 다섯 곳이 대표적이고,
조건만 맞으면 지방 계획도시도 들어간다.

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용적률 상한의 150%

특별정비구역으로 지정되면
국토계획법 상한의 150%까지 올려준다.
(§25 ①)

용도지역	원래 상한	특별법 상한
2종 일반주거	250%	375%
3종 일반주거	300%	450%

2강에서 쓴 계산을 다시 해보면 차이가 보인다.

지금 용적률	상한 300%일 때	상한 450%일 때
207% (산본 평균)	31%	54%
216% (중동 평균)	28%	52%

새로 지은 면적 중 일반분양으로 팔 수 있는 비중이 대략 두 배가 된다.
산본이 이 법만 바라보는 이유가 이거다.

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재건축진단을 건너뛸 수 있다

1강에서 2단계였던 재건축진단을
공공성이 인정되면 안 받거나 완화된 기준으로 받을 수 있다.
(§26 ②)

몇 년씩 걸리던 단계 하나가 빠지는 셈이다.

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대신 내놓는 것

공짜는 아니다.
늘어난 용적률의 일부를 공공에 돌려줘야 한다.
(§30)

특별정비계획으로 올라간 용적률에서 원래 용적률을 뺀 만큼의
최대 70% 범위에서 공공주택이나 도로·공원 같은 기반시설로 내놓는다.
돈으로 대신 낼 수도 있다.

그래서 450%까지 올라가도
그만큼 다 내 단지 일반분양이 되는 건 아니다.
위 표의 54%는 공공기여를 빼기 전 숫자라
실제로는 그보다 줄어든다.

리모델링도 특례가 있다.
공공기여를 하면 늘릴 수 있는 세대수를 원래 한도의 140%까지 풀어준다.
(§27)

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이주가 가장 큰 숙제

5개 도시가 한꺼번에 재건축하면
수만 가구가 동시에 집을 비워야 한다.
그래서 법이 이주대책을 따로 정해놨다.
(§31, §32)

국토부가 도시별로 1년에 정비할 수 있는 물량을 정하고,
이주단지나 순환용 주택을 만들어 공사 기간 동안 살게 한다.
LH 임대주택을 빌려줄 수도 있다.

뒤집어 말하면, 정비 물량에 순번이 있다.
동네가 특별법 대상이어도 내 단지가 언제 차례가 올지는
선도지구에 뽑히느냐로 갈린다.

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선도지구

먼저 하는 단지를 선도지구라고 부른다.
2024년 11월 27일 1차로 13개 구역이 뽑혔다.

도시	구역 수	가구 수
분당	3	10,948
일산	3	8,912
평촌	3	5,460
중동	2	5,957
산본	2	4,620
합계	13	35,897

산본은 자이백합 묶음(2,758가구)과 한양백두 묶음(1,862가구).
목표는 2027년 착공, 2030년 입주다.

선도지구에만 있던 패스트트랙(주민대표단, 예비사업시행자 지정, 사전 자문)은
2025년 12월부터 모든 구역으로 넓혀졌다.
정부 목표는 2030년까지 1기 신도시 6만 3천 호 착공이다.

2차는 도시별로 진행 중이다.
분당은 2026년 9월 29일 5개 구역 13,429가구를 뽑았는데,
50개 구역이 신청해서 경쟁률이 5.5대 1이었다.

다만 일정이 계속 밀린다.
최근 국토부가 구역 지정 전에 교통영향평가를 하라고 해서
분당 2차의 연내 구역 지정이 어렵다는 보도가 나왔다.
목표 연도는 목표일 뿐이다.

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그래서 산본 구축을 볼 때

특별법 덕분에 숫자가 나오는 동네가 됐다.
그런데 확정된 게 아니라 순번을 기다리는 상태다.

가격은 이미 움직였다.
호갱노노에서 산본동 평당가를 보면
2024년 초 1,700만 원대에서 2026년 11월 2,090만 원까지 올라 있다.

선도지구는 빠르지만 공공기여가 붙고,
몇 년 안에 이주가 겹칠 수 있다.
선도지구가 아닌 단지는 이주 걱정은 덜하지만
언제 차례가 올지 모른다.

실거주로 몇 년 살 집을 찾는 입장이라면
특별법은 팔 때 사줄 사람이 기대하는 재료,
1강에서 정리한 그 결론이 여기서도 같다.