[부동산] #2. 용적률·대지지분

재건축 공부 2강

1강에서 "단계가 곧 가격"이라고 정리했는데
단계가 같은 단지끼리도 가격이 다르다.

커뮤니티 글에 꼭 나오는 말.
"용적률 148%라 사업성 좋음"
"대지지분 14평"
이게 무슨 뜻인지 몰라서 또 찾아봤다.

2강은 숫자 세 개다.
용적률, 건폐율, 대지지분.

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용적률

땅 면적 대비 건물 바닥면적을 다 더한 비율.
(건축법 §56. 지하층·지상 주차장은 안 넣는다)

땅 100평에 148%면
건물 바닥을 다 합쳐서 148평.
5층짜리면 한 층에 30평씩 깔린 셈.

358%면 같은 땅에 358평.
15층짜리가 빽빽하게 서 있는 모습.

숫자가 낮을수록
"지금 땅에 비해 건물이 작다"는 뜻이고
그래서 새로 지을 여유가 크다.

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상한이 있다

마음대로 올릴 수 있는 게 아니다.
땅마다 용도지역이 정해져 있고
그 종류별로 법이 최대치를 못 박아놨다.
(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 §85 ①)

아파트가 보통 서 있는 땅 기준으로,

1️⃣ 제1종일반주거지역 100~200%
2️⃣ 제2종일반주거지역 100~250%
3️⃣ 제3종일반주거지역 100~300%

이 범위 안에서 시·구 조례가 정한다.
서울·경기 아파트 단지는 대부분 3종이라
300%를 천장으로 보면 된다.

그러니까 148% 단지는
300까지 152%p를 더 올릴 수 있고,
358% 단지는 이미 천장을 뚫은 상태라
다시 지으면 오히려 작아진다.

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사업성은 "더 지어서 팔 수 있는 양"

재건축은 공사비를 조합원이 나눠 낸다.
그런데 늘어난 면적을 일반분양으로 팔면
그 돈으로 공사비를 메운다.

그래서 대략적으로 보면

일반분양 비중 ≈ (상한 − 현재 용적률) ÷ 상한

148% → (300 − 148) ÷ 300 = 51%
새 단지의 절반을 남에게 팔아서 공사비를 댄다.
조합원 분담금이 적어진다.

280% → (300 − 280) ÷ 300 = 7%
7%로는 공사비가 안 나온다.
분담금이 집값만큼 붙는다.

358% → 마이너스.
재건축 자체가 성립이 안 되고
리모델링이 차선으로 나오는 이유가 이거다.

1기 신도시가 특별법 얘기를 하는 것도 같은 이유.
국토부 2024년 기본계획안 기준으로
일산 169%, 산본 207%, 중동 216%.
300%가 천장이면 산본·중동은 계산이 빠듯하다.

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건폐율

건물이 땅을 덮은 비율. (건축법 §55)
13%면 땅의 87%가 비어 있다.
동 간격이 넓고 나무가 많은 옛날 단지.

재건축 계산에 직접 들어가진 않지만
낮을수록 쾌적하고
다시 지을 때 배치 자유도가 크다.

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대지지분, 내 몫

여기가 제일 중요하다.

재건축에서 내 권리를 정하는 건
집 크기가 아니라 내가 가진 땅이다.
단지 전체 땅을 세대수로 나눈 게
세대당 대지지분.

내 집 등기부등본 "대지권 비율"에 정확히 나온다.

산본에 148%짜리 단지가 있는데
49㎡(15평) 집이 땅 14평을 갖고 있다.
구로의 358%짜리 단지는
59㎡(18평) 집이 땅 6평.

집은 구로 쪽이 큰데
재건축에서 받을 몫은 산본 쪽이 두 배가 넘는다.
"작은 집인데 지분은 좋다"는 말이 이거다.

흔히 59㎡ 신축 하나를 추가 분담금 없이 받으려면
지분 15~18평은 있어야 한다고들 하는데,,
이건 공사비·땅값에 따라 크게 달라지는 추정치라
숫자 자체보다 "지분이 집 크기를 이긴다"만 기억하기로.

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비례율, 분담금

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 조합원 종전자산

100%면 내 집 감정가만큼 새 집 권리를 받고
부족한 만큼 분담금을 낸다.
120%면 감정가보다 20% 더 쳐준다.

근데 이 숫자는 사업시행인가·관리처분 단계에서야 나온다.
재건축진단도 안 받은 단지의 "분담금 없음"은
전부 누군가의 추정이다.
커뮤니티에서 그 말이 나오면
용적률·대지지분 숫자만 챙기고 나머진 흘려듣기로 했다.

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참고하면 좋은 사이트

용적률·건폐율은 공동주택관리정보시스템(k-apt.go.kr)에
단지별로 공개돼 있다.
주소로 단지를 고르면 대지면적·세대수와 같이 나온다.

용도지역은 토지이음(eum.go.kr)에서
주소만 넣으면 "제3종일반주거지역" 같은 식으로 나온다.

대지지분은 내 등기부등본.
(인터넷등기소에서 700원이면 뗀다)