[부동산] #1. 재건축·재개발·리모델링

재건축 공부 1강

구축 아파트 매물을 보다 보면
꼭 붙어 있는 말이 있다.

"재건축 기대".

이 네 글자가 가격을 몇 천씩 바꾸는데
정작 나는 재건축과 재개발이
뭐가 다른지도 잘 몰랐다.

그래서 정리 시작.
1강은 용어 셋과 사업 단계다.

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셋은 다른 사업

	재건축	재개발	리모델링
대상	낡은 아파트 단지	낡은 저층 주거지 (빌라·단독)	아파트 골조는 두고 증축
연한	준공 30년 (서울·경기 조례)	연한보다 노후도·도로 요건	준공 15년
조합원	아파트 소유자	땅만·건물만 있어도 가능	소유자
핵심 변수	용적률 여유·대지지분	구역 지정·세입자 보상	구조 안전·수직증축 허용

재건축은 아파트만 부수고 다시 짓는 것.
도로·주차장 같은 기반시설은 멀쩡한데
건물만 낡은 경우다.

법은 노후 연한을 20~30년 사이에서
조례로 정하게 해놨고
서울·경기는 30년이다.
(도시 및 주거환경정비법 §2 3호, 시행령 §2 ③)

재개발은 동네를 통째로 바꾸는 것.
빌라·단독주택이 섞여 있고
도로가 좁은 곳이 대상이다.

땅만 가지고 있어도 조합원이 될 수 있어서
"지분 쪼개기" 얘기가 나오는 게 이쪽이다.

리모델링은 골조를 남기고 고치는 것.
준공 15년이면 할 수 있고 (주택법 §2 25호)
용적률이 이미 꽉 차서
재건축 계산이 안 나오는 단지가
차선으로 택하는 경우가 많다.

실거주할 아파트를 찾는 입장에서
보게 되는 건 거의 재건축이다.

재개발은 빌라를 사서 들어가는 쪽이라
결이 다르다.

리모델링은 "재건축이 안 되는 단지의 플랜B"
정도로 기억해두기로.

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재건축 8단계

재건축은 단계가 여덟 개다.
어디까지 왔느냐가 곧 가격이다.

1️⃣ 정비기본계획·연한 도래
"된다더라"로 1차 상승.
커뮤니티 글이 폭발하는 시기.
집은 그냥 구축이고
사는 데 변화 없음.

2️⃣ 재건축진단 (예전 이름 안전진단)
1~3년.
2025년부터 사업시행인가 전까지만
통과하면 되게 바뀌어서
예전만큼 큰 관문은 아니다.

3️⃣ 정비구역 지정·추진위
4️⃣ 조합설립 인가
여기까지 2~4년.
2차 상승 구간.

투기과열지구는 조합설립인가 뒤에 사면
조합원 자격이 없다.
(도시 및 주거환경정비법 §39 ②)

사려면 조합설립 전에,,
이게 핵심.

5️⃣ 사업시행 인가
세대수·평형 윤곽이 나온다.
가격이 "입주권 가치"로
다시 매겨지는 시점.
분담금도 이때부터 어림이 된다.

6️⃣ 관리처분 인가
분담금 확정.
프리미엄이 가장 또렷하다.
그리고 곧 이주라서
실거주와 정면 충돌.

7️⃣ 이주·철거·착공
3~4년.
살 수 없다.
다른 집 구해야 한다.
전세도 못 끼고
거래는 입주권으로.

8️⃣ 준공·입주
신축 가격으로 점프.
1️⃣에서 여기까지 보통 10~15년.

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단계는 어디서 보나

서울은 정비사업 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr)에
구역별 진행단계가 전부 공개돼 있다.

같은 개포주공인데
4단지는 준공, 5단지는 관리처분, 6·7단지는 사업시행인가.
옆 단지끼리 이렇게 다르고
가격도 그만큼 다르다.

커뮤니티 글 말고
여기 "진행단계" 칸을 먼저 보기로 했다.
(경기도는 각 시청 고시공고에서)

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그래서 재건축 아파트란

재건축진단도 안 받은 단지는
"재건축 아파트"가 아니라
"재건축 얘기가 나오는 구축"이다.

1기 신도시 대부분,
노원 상계동 일부가 그렇다.

입주까지 10~15년.
신혼집으로 5년쯤 살다
갈아타기를 생각하는 사람이라면
그 집에서 새 아파트를 받는 그림은
안 나온다.
(그 사이 이주라도 걸리면 집 비워야 한다)

재건축은 내가 들어갈 새 집이 아니고
팔 때 사줄 사람이 기대하는 재료다.

이렇게 정리하고 나니
매물 설명이 좀 다르게 읽힌다.